Immobilienbewertung
Wir wissen Ihre Immobilie zu schätzen
„Unsere Immobilienbewertung stützt sich auf eine präzise Verkehrswertschätzung – fachkundig, objektiv und marktgerecht.“
Rotkorn Immobilien GmbH
Allgemeines
Nachfolgend ein paar Erklärungen zum Thema Immobilienbewertung.
– Wertfaktoren Liegenschaftswert
– Fragen und Antworten
– Etwas zum schmunzeln
– Kontakt
Verkehrswertberechnung
Wie setzt sich eine Bewertung zusammen:
– Realwert (Substanzwert)
– Altersentwertung
– Landwert
– Ertragswertberechnung
– Verkehrswertberechnung
Bewertungsbericht
Sie erhalten Auskünfte über:
– Allgemein
– Ausgangslage
– Angaben zur Liegenschaft
– Gemeinde- und Standortanalyse
– Objektdaten
– Berechnung detailiert
– Kommentar und Anhänge
Verkehrswert
vs.
Marktpreis
Der VerkehrswertDer Verkehrswert ist ein fachlich ermittelter Orientierungswert.
Der tatsächliche Marktpreis entsteht beim Verkauf – abhängig von Nachfrage, Käuferinteresse oder besonderen Umständen. Er kann daher sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.
Bewertungsverfahren
Wir setzen je nach Objekt und Aufgabenstellung das passende Verfahren ein:
• Vergleichswertverfahren: Orientierung an Preisen ähnlicher Immobilien.
• Realwertverfahren: Berechnung aus Baukosten unter Berücksichtigung des Marktwerts.
• Ertragswertverfahren: Bewertung nach erzielbaren Mieterträgen und Unterhaltskosten.
Einflussfaktoren
Der Marktwert wird wesentlich bestimmt durch:
• die Lage und den Bodenwert
• Baujahr, Zustand, Ausstattung und energetische Qualität
• Wohn- und Nutzflächen, Grundriss und Modernität
• Ertragslage bei vermieteten Objekten
Da Interpretationsspielräume bestehen, können Ergebnisse je nach Gutachter leicht variieren – ein Grund mehr für eine kompetente, unabhängige Bewertung.
Vorgehensweise
Im Rahmen einer Besichtigung vor Ort analysieren wir das Objekt umfassend auf:
Lagequalität, Besonnung, Bebaubarkeit, Bausubstanz, Haustechnik, Fenster, Isolation, Grundrissgestaltung und möglicher Renovationsbedarf.
Je nach Ziel – Verkauf, Erbteilung oder Scheidung – wird eine Schätzung, Stellungnahme oder ein Gutachten erstellt.
Benötigte Unterlagen
Für eine zuverlässige Bewertung benötigen wir u. a:
• Grundbuchauszug, Kataster- und Zonenplan
• Gebäudepläne, Baubeschrieb, Versicherungspolice
• Steuer-/Eigenmietwert, Fotos, Angaben zur Finanzierung
• Eigentumswohnungen: Reglemente, Protokolle, NBK
• Mietobjekte: Mietverträge, Mietaufstellungen, Unterhaltskosten
Bewertungsbericht
Folgende Themen werden im Bericht ausgewiesen:
• Ausgangslage
• Angaben zur Liegenschaft
• Standortgemeinde und Standortanalyse
• Mikro-Lagerating
• Karten Mikrozentralität und Image
• Objektdaten
• Impressionen
• Bewertung (detailliertes Vorgehen)
• Kommentar
• Anhänge
faktoren
Faktoren, welche einen Liegenschaftswert beeinflussen
Lagefaktoren
Makrolage
Mikrolage
Infrastruktur
Nachfrage
Region, Kanton, Gemeinde, Steuerbelastung, Wirtschaftskraft
Quartier, Besonnung, Aussicht, Lärm, Immissionen
ÖV, Schulen, Einkauf, medizinische Versorgung
Angebots- und Nachfragesituation
Grundstück/Baurecht
Grundstücksfläche
Zonierung
Ausnützung
Dienstbarkeit
Grösse und Zuschnitt
Bauzone, Nutzungsvorschriften
Bau- & Erweiterungs-potenzial
Baurechte, Wegrechte, Einschränkungen
Objekt/Zustand
Baujahr
Bauqualität
Zustand
Energie
Rückschlüsse auf Bauweise & Technik
Materialien, Ausführung
Unterhalt, Sanierungsbedarf
Heizung, Dämmung, Effizienz
Nutzung/Ertrag
Nutzungsart
Mietertrag
Leerstand
Eigennutzung oder Vermietung
Ist- und Soll-Mieten
Vermietbarkeit und Risiko
Markt/Methodik
Vergleichsobjekte
Markttrend
Methode
Marktpreise vergleichbarer Liegenschaften
Preisentwicklung, Zinsen
Vergleichs-, Ertrags-, Sachwert
Der Realwert (Substanzwert)
Der Realwert – auch Sachwert genannt – beschreibt den Wert einer Immobilie, der sich aus den Kosten für ihre bauliche Herstellung ergibt. Er bildet damit ab, was es heute kosten würde, das Gebäude in ähnlicher Art und Qualität wieder neu zu erstellen.
Zur Berechnung des Realwerts werden in der Regel berücksichtigt:
– die Baukosten für das Gebäude
– der Wert der Bauteile und Materialien
– der Zustand, das Alter und die Restlebensdauer
– der Geäudestandard (z.B. Ausbaustufe, energetische Qualität, Technik)
Der Realwert sagt somit aus, was die Substanz des Gebäudes wert ist – unabhängig von Mieteinnahmen oder Marktvergleichen.
Da sich jedoch Marktpreise nicht allein auf Baukosten stützen, wird der Realwert in der Schweiz mit einem Marktanpassungsfaktor ergänzt. Dieser Faktor zeigt, ob vergleichbare Immobilien aktuell am Markt höher oder tiefer gehandelt werden als ihr reiner Substanzwert.
Der Realwert ist damit ein wichtiger Baustein der Verkehrswertschätzung – besonders bei Einfamilienhäusern, individuellen Wohnbauten oder Objekten, bei denen Vergleichswerte oder Ertragsdaten weniger aussagekräftig sind.
Die Altersentwertung
Die Altersentwertung berücksichtigt den Wertverlust einer Immobilie, der durch Alterung, Abnutzung und technischen Fortschritt entsteht. Sie zeigt, wie stark ein Gebäude bereits «verbraucht» ist und wie viele Jahre seiner wirtschaftlichen Lebensdauer noch verbleiben.
Bei der Berechnung wird der heutige Wiederherstellungswert des Gebäudes herangezogen und um den Anteil reduziert, der aufgrund von Alter, Zustand und baulicher Abnutzung nicht mehr vorhanden ist.
Wichtig: Die Altersentwertung ist nicht automatisch gleich hoch wie das Baujahr vermuten lässt. Ein gut unterhaltenes, regelmässig renoviertes Gebäude weist eine geringere Entwertung auf als ein Objekt mit Renovationsstau.
Die Altersentwertung hilft somit, den tatsächlichen Wert der Gebäudesubstanz realistisch einzuschätzen und spielt eine zentrale Rolle bei der Ermittlung des Verkehrswerts.
Der Landwert
Der Landwert ist der Wert des Grundstücks, auf dem eine Immobilie steht. Er wird unabhängig vom Gebäude beurteilt und basiert hauptsächlich auf dem Bodenrichtwert, der Zonen- und Nutzungsordnung sowie der Lagequalität des Standorts.
Faktoren wie Erschliessung, Bauzone, Aussicht, Besonnung, Infrastruktur und Nachfrage in der Region beeinflussen den Landwert wesentlich. Da Boden nicht vermehrbar ist, bleibt sein Wert langfristig meist stabil oder entwickelt sich positiv.
Der Landwert ist ein zentraler Bestandteil der Verkehrswertschätzung und zeigt, welchen Marktwert das Grundstück allein – ohne Gebäude – besitzt.
Der Ertragswert
Der Ertragswert zeigt, welchen Wert eine Immobilie aufgrund ihrer nachhaltig erzielbaren Mieterträge besitzt. Er ist besonders wichtig bei Mehrfamilienhäusern, Renditeobjekten und gewerblichen Liegenschaften.
Zur Berechnung werden die Mieteinnahmen den laufenden Kosten wie Unterhalt, Verwaltung und Rückstellungen gegenübergestellt. Aus diesem nachhaltig erzielbaren Nettomietertrag wird – unter Berücksichtigung eines kapitalisierten Zinssatzes – der Ertragswert abgeleitet.
Je höher und stabiler die Erträge, desto höher ist der Ertragswert. Umgekehrt führen hohe Unterhaltskosten, Leerstandsrisiken oder eingeschränkte Vermietbarkeit zu einem tieferen Wert.
Der Ertragswert bildet damit ab, wie rentabel eine Immobilie ist und stellt einen zentralen Baustein der Verkehrswertschätzung dar – insbesondere bei Investitionsobjekten.
Der Verkehrswert
Der Verkehrswert ergibt sich aus Ertragswert und Realwert. Die Werte werden unterschiedlich gewichtet. Die ergibt ein gerundeter Verkehrswert.
Wir verzichten bewusst auf die Angabe eines „von-bis“-Verkehrswertes, da eine solche Bandbreite erfahrungsgemäss Interpretationsspielraum schafft und die Aussagekraft der Bewertung verwässert. Stattdessen ermitteln wir einen klar definierten, fundierten Verkehrswert, der auf nachvollziehbaren Marktdaten, objektspezifischen Faktoren und einer professionellen Analyse basiert und somit eine belastbare Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer und Finanzierungsinstitute bietet.
Der Bewertungsbericht
Der Bewertungsbericht ist die schriftliche und nachvollziehbare Dokumentation der Verkehrswertschätzung.
Er enthält alle relevanten Grundlagen, Berechnungen und Beurteilungen, die zum ermittelten Verkehrswert geführt haben.
– Ausgangslage
– Angaben zur Liegenschaft
– Gemeinde- und Standortanalyse / Lagebeurteilung
– Objektdaten
– Bewertung
– Kommentar und Anhänge
Ausgangslage
Ausgangslage
Folgende Themen werden in der Ausgangslage behandelt:
– Auftrag
– Besichtigung
– Bewertungsstichtag
– Gültigkeit
– Unterlagen
– Grundlagen
– Altlasten
– Radonbelastung
– Servitute
– Vorbehalte
Liegenschaft
Angaben zur Liegenschaft
Angaben zur Liegenschaft enthält folgende Kapitel:
– Standort
– Objektdaten
– Grundstückdaten
– Grundstückbeschrieb
– Zonenplan
– Bau- und Nutzungsordnung
Analyse
Gemeinde- und Standortanalyse
Folgende Kapitel werden bei der Standortgemeinde erörtert:
– Karte Standortgemeinde
– Eckwerte Gemeinde
– Gemeindebeschrieb
Folgende Kapitel werden bei der Standortanalyse (Mikrolage) erörtert:
– Karten Mikrolage
– Standortbeschrieb
– Mikro-Lagerating
– Haushaltsstruktur
– Karten Mikrozentralität
– Umwelt- und Klimadaten
– Solarpotentialanalyse
– Sonnenverlauf
Objektdaten
Objektdaten
Folgende Kapitel werden bei Objektdaten erörtert:
– Umbauter Raum
– Kurzbeschrieb Gebäude
– Kurzbeschrieb Raumprogramm
– Grundrisse
– Impressionen
Berechnung
Berechnung
Folgende Kapitel werden bei der Berechnung erörtert:
– Zinssatz der Rechnung
– Realwert (Substanzwertberechnung)
– Landwert
– Ertragswertberechnung
– Verkehrswertberechnung
Kommentar
Kommentar und Anhänge
Neben einem Kommentar zur Leigenschaft, sind folgen Anhänge angefügt:
– Grundbuchauszug
– Police Gebäudeversicherung
– ÖREB-Kataster (Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen)
– Bericht Solarpotenzialanalyse
– weitere
Fragen und Antworten
Schätzen oder bewerten Sie Immobilien?
Wir schätzen nicht – wir bewerten.
Rotkorn Immobilien GmbH ermittelt den Verkehrswert Ihrer Liegenschaft fachlich fundiert und marktorientiert – nicht als grobe Annäherung, sondern als belastbare Entscheidungsgrundlage.
Warum keine Online-Bewertung?
Online-Tools liefern Durchschnittswerte ohne Objektkenntnis.
➡️ Für ernsthafte Entscheidungen sind sie nicht geeignet.
Warum ist unsere Bewertung verhandlungs- & markttauglich?
Unsere Verkehrswertbewertung ist argumentationsfähig.
Sie basiert auf realen Markttransaktionen, nachvollziehbaren Kriterien und einer persönlichen Objektkenntnis. Dadurch ist sie gegenüber Käufern, Banken und Finanzierungspartnern klar begründbar und belastbar.
➡️ Das schafft Vertrauen, reduziert Preisdiskussionen und beschleunigt den Verkaufsprozess.
Besichtigen Sie die Liegenschaft persönlich?
Ja. Jede Bewertung beinhaltet eine persönliche Besichtigung.
Nur so lassen sich Zustand, Qualität, Mikrolage und Besonderheiten korrekt beurteilen.
Was kostet die Immobilienbewertung?
Die Bewertung wird transparent offeriert.
➡️ Entsteht daraus ein Verkaufsauftrag, ist die Bewertung für Sie kostenlos und Bestandteil unseres Verkaufsmandats.
Warum Rotkorn Immobilien?
Weil Immobilienwerte nicht geschätzt, sondern verstanden werden müssen – mit Marktkenntnis, Verantwortung und persönlichem Einsatz.
Etwas zum schmunzeln
So sieht der Eigentümer sein Haus.
So sieht der Bewerter das Haus.
So sieht der Käufer das Haus.
So sieht die Bank das Haus.
…….und so sieht das Steueramt das Haus.
Kontakt
